Wie viel ist meine Liegenschaft Wert?

Das Eigenheim wird oft wertvoller eingeschätzt, als was der Markt effektiv hergibt. Dabei spielen vor allem die emotionalen Komponenten eine Rolle, welche es schwierig machen eine realistische Preisschätzung vorzunehmen. Dabei ist der Wert einer Immobilie nicht nur für Verkäufer und Käufer, sondern auch für die Verlängerung einer Finanzierung von hoher Relevanz. Für die meisten Immobilien bieten Datenbank-Tools gute Schätzungen des Wertes. Bei speziellen Immobilien wie zum Beispiel mit Mischnutzung ist der Gang zum Profi unerlässlich. Unabhängig von der Schätzmethode wird der Wert oft in Form einer Preisspanne angegeben.

Wie viel ist meine Liegenschaft auf dem Markt eigentlich wert? Diese Frage stellt sich nicht nur bei einem allfälligen Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft, sondern auch bei der Verlängerung der Hypothek. Nicht selten weichen bei dieser Frage die Meinungen von Verkäufern und Käufern sowie Hypothekargebern voneinander ab. Für Hypothekarnehmer ist der Wert besonders wichtig, weil er die Belehnung massgeblich beeinflusst. Besitzer profitieren bei der Verlängerung der Hypothek, wenn der Immobilienpreis seit dem letzten Abschluss gestiegen ist. Dadurch sinkt die Belehnung automatisch und viele Finanzierungsanbieter gewähren Zinsabschläge für eine Belehnung unter 67%.

Berechnung in vielen Fällen reichen Datenbank-Tools

Für die «hedonische Methode» setzten Immobilienmakler und Finanzierungsanbieter Programme von IMBAS, Wüest & Partner und IAZI ein. Die Online-Tools setzen die eingegebenen Daten der Immobilie in Relation zu Tausenden von anderen Objekten in der Datenbank und ermitteln unter Verwendung von Algorithmen den Objektwert der Liegenschaft. Bei Standartobjekten funktioniert dies sehr gut, während beispielsweise bei sehr alten Liegenschaften mit sehr grossen Grundstücken und Landanteil, aber auch bei Liebhaber- oder Luxusobjekten der Schätzwert zum Teil deutlich vom Marktwert abweichen kann.

Detaillierter ist die Expertenschätzung

Bei speziellen Immobilien ist der Experte empfehlenswert. Er ist objektiver, als wenn der Besitzer den Liegenschaftswert selber versucht einzuschätzen. Die emotionale Verbundenheit führt oft zu einem zu hohen Betrag, welcher sich dann am Markt nicht durchsetzen lässt. Der Experte beurteilt neben der Lage und Ausstattung der Liegenschaft auch die Bausubstanz und die in den letzten Jahren getätigten Investitionen. Mit Hilfe finanzmathematischer Formeln berechnet er den Liegenschaftenwert und begründet die Ergebnisse in einem detaillierten Gutachten, in dem sowohl wertsteigernde als auch wertvermindernde Faktoren ausgewiesen werden. Dieser Aufwand hat allerdings seinen Preis. Die Kosten dafür belaufen sich je nach Objekt auf bis zu CHF 2'500.-.

Grosse Unterschiede bei Toleranzwerten

Ob Online-Tool oder Expertenschätzung einen absoluten Preis gibt es nicht. Finanzierungsanbieter bewegen sich für die Hypothekarberechnung innerhalb einer Preisspanne, welche 10 bis 20 Prozent betragen kann und legen so einen individuellen Toleranzwert fest. Liegt der Kaufpreis über dem Toleranzwert, muss der Käufer für den Immobilienerwerb zusätzliches Eigenkapital in der Höhe der Differenz aufwenden. Der Toleranzwert kann von Anbieter zu Anbieter strak abweichen, wird aber dem Kunden gegenüber selten transparent ausgewiesen. Deshalb ist es wichtig, immer mehrere Anbieter zu vergleichen, bevor man seinen Wohntraum mangels Eigenkapital aufgibt. 

Quelle Money Park